É comum muitas pessoas ficarem com dúvida se comprar um imóvel na planta vale a pena.
Já escutamos tantos relatos de compradores que tiveram problemas ou perderam dinheiro ao adquirir um apartamento na planta que seria estranho não ter nenhuma desconfiança.
Por isso, você precisa ter em mente que existem basicamente dois grupos de pessoas que compram imóveis na planta.
O primeiro grupo é formado por investidores experientes.
Eles conhecem os segredos por trás das aquisições mais vantajosas, sabem lidar muito bem com os riscos e sempre possuem regras para orientar suas decisões quando estão comprando um apartamento na planta.
Ou seja, investidores compram imóveis na planta com a finalidade de revendê-los após certa valorização ou alugá-los.
Em resumo, obter outras fontes de renda.
O segundo grupo é formado por consumidores finais.
Pessoas que pretendem comprar o imóvel com a finalidade de residir.
Neste segundo grupo estão as pessoas:
- Que querem sair do aluguel;
- Noivos que logo mais vão se casar;
- Também existem famílias que pretendem ir para um imóvel maior, em razão da chegada de um novo membro;
- Profissionais que se mudaram para diminuir o tempo de deslocamento até o trabalho.
De cara podemos perceber que para o grupo de investidores as razões para comprar um imóvel na planta são mais racionais e baseadas em números, além de certa perspectiva do mercado.
Já para o grupo de consumidores o imóvel na planta está sempre atrelado a realização de um sonho ou conquista de uma meta. O que faz com que os aspectos emocionais influenciem diretamente na decisão de compra.
Independente de qual grupo você esteja inserido vou compartilhar algumas regras, princípios e recomendações para que você tenha condições de avaliar quando comprar imóvel na planta vale a pena.
VANTAGENS DE ADQUIRIR IMÓVEL NA PLANTA
Além da vantagem óbvia de receber um imóvel novo, existem outras vantagens que tornam a compra de imóvel na planta um negócio atrativo, são elas:
A) MENOR PREÇO:
Se compararmos a aquisição do imóvel ainda na planta e após a sua conclusão, naturalmente o preço tende a ser menor se adquirido ainda na planta.
Afinal, todos os adquirentes estão assumindo o risco do negócio com a construtora.
Mas é preciso enfatizar que existem imóveis usados, maiores e mais bem localizados que podem sair pelo mesmo preço que um imóvel novo na planta.
Neste artigo eu explico os documentos e cuidados necessários para quem pretende comprar um imóvel usado.
B) POTENCIAL DE VALORIZAÇÃO
Certamente este é o ponto que atrai a maioria dos investidores.
Comprar um imóvel ainda na planta, antes mesmo das obras terem se iniciado é uma boa oportunidade para quem enxerga o potencial de desenvolvimento do entorno e sabe que dentro de alguns anos o empreendimento certamente será bem mais valorizado.
C) UM DOS MOTIVOS PELOS QUAIS A COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA VALE A PENA: O REGISTRO EM CARTÓRIO
Estima-se que mais da metade dos imóveis no Brasil estão em situação de irregularidade.
Assim, entre as irregularidades podemos citar os imóveis sem escritura ou imóveis que possuem escritura, mas não foram levados a registro.
As construções e reformas em áreas ilegais ou em desconformidade com as exigências do Município. Entre outras…
Ao passo que os imóveis adquiridos na planta fogem dessa realidade, pois eles são entregues aos compradores com toda a documentação em ordem. Com escritura e registro no cartório de imóveis.
Tornando o imóvel bem mais atrativo para revenda, além de facilitar a obtenção de crédito junto às instituições financeiras, já que os bancos realizam um rigoroso processo envolvendo a análise da documentação do imóvel antes de conceder o crédito.
D) PERSONALIZAÇÃO DO IMÓVEL
Quando alguém compra um imóvel na planta, essa pessoa está comprando o projeto que foi apresentado pela construtora com os atributos daquele empreendimento.
Afinal, a aquisição de imóvel na planta é aquisição de objeto futuro.
Como o empreendimento ainda está no papel, existem construtoras que oferecem a possibilidade de personalização do imóvel para atender as exigências do cliente.
Portanto, o cliente pode propor a customização de determinados cômodos e a utilização de certos materiais considerando suas preferências pessoais.
Gerando a sensação para o cliente de que recebeu o imóvel pronto para morar.
AVALIANDO OS RISCOS
É possível que a principal razão pela qual você esteja se perguntando se comprar um imóvel na planta vale a pena são os riscos.
Abaixo relaciono os principais riscos que existem ao comprar um imóvel na planta:
A) ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
Infelizmente os atrasos na entrega do imóvel são mais frequentes do que deveriam.
Ou seja, acabam prejudicando os planos de quem pretende se mudar, alugar ou vender o imóvel que foi comprado na planta.
Esse é um problema bem grave e que prejudica a relação de confiança estabelecida entre o comprador e a construtora. Mas existem medidas que precisam ser tomadas para resguardar os interesses do comprador.
B) VÍCIOS E DEFEITOS CONSTRUTIVOS
Transcorrido alguns meses após a entrega do imóvel os compradores começam a perceber rachaduras, infiltrações, entupimentos nas tubulações, etc.
Essas situações configuram vícios ou defeitos construtivos que acabam exigindo a tomada de providências por parte dos compradores e do condomínio que deverá solicitar os reparos a construtora.
C) EMPREGO DE MATERIAL DE BAIXA QUALIDADE
Com o objetivo de maximizar o lucro, algumas construtoras acabam adquirindo materiais de construção de qualidade questionável que irá nitidamente comprometer o resultado estético e provocar o deterioramento precoce dos imóveis.
Esse problema além de afetar a percepção de valor do imóvel, acaba trazendo custos para o condomínio que logo mais terá que solicitar cotas extraordinárias dos condôminos para a realização de reparos e reformas.
Nesse sentido, para ter certeza que a construtora está atendendo ao padrão mínimo de qualidade e segurança exigido para o empreendimento proposto no projeto, certifique-se de que ela está seguindo as orientações da ABNT NBR 15.575 de 2013.
D) CONSTRUTORA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
Como o prazo para a conclusão das obras geralmente costuma levar alguns anos (de 18 a 36 meses) entre a assinatura do contrato e a efetiva entrega do imóvel o comprador pode ser surpreendido com a notícia de que a construtora entrou em recuperação judicial.
O principal efeito da recuperação judicial é que as obras tendem a ficar totalmente paralisadas, por falta de recursos da construtora ou serem realizadas em um ritmo muito incompatível com o esperado.
Nesse hiato, os compradores ficam na incerteza se a construtora terá condições efetivas de concluir o empreendimento.
VEREDITO: IMÓVEL NA PLANTA VALE A PENA? SIM! MAS VOCÊ PRECISA SEGUIR ALGUMAS RECOMENDAÇÕES…
Apesar de todos os riscos mencionados, comprar imóvel na planta vale a pena sim!
É um investimento que pode trazer um retorno interessante e proporcionar boas condições de moradia se o comprador analisar racionalmente o potencial de valorização, o preço, a localização, o entorno e as facilidades com o financiamento de imóvel na planta.
Mas, mesmo assim, observar esses aspectos não são o suficiente.
Por isso, vou compartilhar algumas recomendações que são seguidas por investidores experientes e profissionais do mercado imobiliário.
A) ADQUIRA IMÓVEIS DE CONSTRUTORAS COM PRESENÇA REGIONAL OU NACIONAL
Pequenas e médias construtoras que atuam em um único estado são mais sensíveis às oscilações do mercado e podem fechar às portas.
Portanto, adquira imóveis na planta de construtoras que possuem negócios em mais de um estado, ou seja, que possuam no mínimo presença regional ou presença nacional.
As grandes construtoras, por possuírem vários empreendimentos, que atendem diversos perfis de clientes, conseguem obter uma maior diversificação das receitas e com isso diminuem os riscos de sofrer prejuízos financeiros em determinados mercados locais.
Além disso, as grandes construtoras possuem estruturas mais robustas para lidar com crises, sem que isso tenha que afetar os negócios já estabelecidos com seus clientes.
B) PREFERENCIALMENTE CELEBRE O CONTRATO COM CONSTRUTORAS QUE ADOTAM O REGIME DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
O regime do patrimônio de afetação visa separar o patrimônio da construtora do patrimônio que foi adquirido pelos compradores.
Sendo assim, se a construtora entrar em processo de falência, o patrimônio destinado aos compradores não poderá ser penhorado para o pagamento dos demais credores.
Além disso, todo recurso pago pelos compradores será efetivamente investido no empreendimento.
Isso evita que a construtora utilize o dinheiro arrecadado em um empreendimento para lançar outro empreendimento e ficar “tapando” gargalos financeiros de outras obras que já estão em estágios mais avançados.
Mantendo aquela velha lógica de lançar o empreendimento ABC para levantar recursos para o empreendimento XYZ que já está com as obras em andamento.
Cada centavo que você pagar deverá ser efetivamente investido no imóvel que você comprou. E tudo isso precisa estar devidamente registrado em livros contábeis.
Outra vantagem do patrimônio de afetação é que será instituída uma comissão formada pelos compradores (adquirentes) que fiscalizará periodicamente o andamento das obras e a correta destinação dos recursos pagos.
C) CONSULTE OS PROCESSOS JUDICIAIS CONTRA A CONSTRUTORA ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL NA PLANTA
Independente do nível de eficiência e excelência de uma construtora, ela sempre terá processos judiciais.
Portanto, consulte os processos judiciais dos últimos anos contra a construtora e identifique qual é a postura dela.
A construtora costuma fazer acordos?
Os acordos celebrados, foram cumpridos?
Em caso de condenação a construtora pagou a indenização ou restituiu os valores para os clientes?
Sei que ninguém compra um imóvel na planta já pensando em acionar judicialmente a construtora.
Mas se em algum momento essa medida for necessária é preciso saber como a construtora se comportará. Afinal, é o seu dinheiro que está em jogo.
Certa vez, atendi uma cliente que queria realizar uma negociação com uma loteadora para obter um distrato amigável.
Como a loteadora não deu nenhum retorno, começamos a avaliar a possibilidade de ingressar com uma ação judicial.
Antes de ingressar com a ação, analisei o número de processos contra essa loteadora nos últimos 12 meses.
Além de descobrir a existência de centenas de processos, notei que todas as ações em que a loteadora foi condenada, ela não pagava voluntariamente o valor das condenações.
Então os juízes determinavam o bloqueio judicial dos valores das contas da loteadora.
Mas ela não estava mais movimentando dinheiro nas contas vinculadas ao seu CNPJ.
O resultado era que nenhum comprador recebia os valores das condenações, mas a loteadora continuava vendendo normalmente seus lotes e a equipe comercial estava sempre pronta para atender novos clientes.
Já pensou ter que ingressar com uma ação na justiça em razão do atraso na entrega do imóvel para obter a devolução dos valores que você pagou ao longo de 36 meses e descobrir que a construtora está “sem recursos”, mas as operações comerciais estão funcionando normalmente?
D) AVALIE A OPINIÃO DE OUTROS CLIENTES PARA SABER SE COMPRAR IMÓVEL NA PLANTA VALE A PENA
É natural que a construtora que você pretende comprar o imóvel na planta já tenha lançado, construído e entregue outros empreendimentos.
Portanto, recomendo que verifique as avaliações dos clientes na página do Facebook da empresa.
Veja os comentários dos clientes nos posts do Instagram.
Pesquise se existem muitas reclamações no Reclame Aqui e quais as soluções ofertadas pela empresa.
Também pesquise por comentários na página do Google Meu Negócio da empresa.
E pesquise por notícias com o nome da construtora/loteadora para saber se ela está ou esteve envolvida em alguma polêmica nos últimos meses que possa impactar negativamente nas vendas.
Em todos esses canais o que os clientes e a mídia falam?
Os empreendimentos anteriores foram entregues no prazo?
O que os clientes dizem a respeito dos materiais utilizados nas construções?
A construtora costuma responder às reclamações e avaliações dos clientes?
A construtora disponibiliza vários canais de atendimento? É fácil falar com alguém do setor comercial, do setor financeiro e do setor jurídico?
E) O CONTRATO DEVE TRAZER A POSSIBILIDADE DE DISTRATO E ESTAR EM CONFORMIDADE COM A LEI E A JURISPRUDÊNCIA
São muitas as construtoras que no contrato de promessa de compra e venda não colocam cláusulas que tratam sobre o distrato.
Omitem essa possibilidade e apenas incluem cláusulas sobre a resolução do contrato em caso de inadimplência do comprador.
Essas cláusulas costumam ter multas, muitas vezes desproporcionais, e a retenção de um percentual dos valores pagos pelo comprador acima do legalmente permitido.
Neste artigo escrevi sobre as mudanças que a lei dos distratos trouxe para os contratos celebrados com as construtoras.
Nele você vai entender as consequências jurídicas para quem precisa realizar o distrato do imóvel, as garantias para os compradores e os percentuais máximos de retenção a título de multa contratual.
Portanto, não assine o contrato, sem antes ter o apoio de uma assessoria jurídica imobiliária.
Além da possibilidade do distrato, o contrato pode conter a aplicação de índices indevidos, juros abusivos, multas desproporcionais e obrigações onerosas para o consumidor.
O contrato precisa estar em conformidade com a legislação em vigor e com o entendimento dos Tribunais Superiores.
Qualquer coisa diferente disso é passível de anulação e revisão judicial.
Não assine o contrato, sem que o seu advogado imobiliário lei todas as cláusulas e lhe enviei um parecer contendo as considerações pertinentes.
E você acha que comprar imóvel na planta vale a pena? Já segue ou pretende seguir alguma das recomendações deste artigo? Deixe seu comentário!