Ao propor para a construtora um distrato de compra e venda de imóvel o comprador pode ser surpreendido com a informação de que perderá grande parte dos valores que pagou.
Além de arcar com o pagamento de diversas penalidades por descumprimento contratual.
Precisamos considerar que geralmente um pedido de distrato envolve alguma razão que faça sentido para o consumidor, as mais comuns são:
- Mudança na realidade financeira do comprador;
- Transferência para um novo local de trabalho;
- Percepção de que a aquisição não foi um bom negócio e trará diversas despesas;
- Frustração ao perceber que o imóvel pronto está sendo vendido por um preço bem menor do que o preço que pagou quando comprou o imóvel ainda na planta.
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Dessa forma, não é razoável que o comprador perca tudo ou a maior parte do que pagou para a construtora.
Ainda mais quando não recebeu o imóvel e sabe que a construtora poderá revendê-lo para terceiros.
Mas as tentativas de acordo amigável, em muitos casos, não surtem qualquer efeito.
Visto que a construtora vai apontar o dedo para o contrato e dizer que o comprador concordou com as cláusulas estabelecidas no referido instrumento.
A lei do distrato, que entrou em vigor em dezembro de 2018, trouxe soluções para delimitar o percentual máximo de retenção por parte das construtoras em caso de distrato ou inadimplemento do comprador.
Ao mesmo tempo que confere maior transparência para os contratos de aquisição de imóveis na planta (compra e venda, promessa de compra e venda, contrato de permuta, cessão de direitos).
Confira agora as novas regras para a realização de distrato de compra e venda de imóvel.
O QUE É UM DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL?
O distrato é uma das formas de romper o contrato celebrado entre o comprador do imóvel e o vendedor (construtora, incorporadora ou loteadora).
Essa ruptura na relação contratual pode ocorrer de duas formas:
1. Quando as partes decidem encerrar a relação considerando o que ficou estipulado no contrato, configurando o distrato, também chamada de resilição bilateral.
2. A segunda forma ocorre quando o comprador está em situação de inadimplência absoluta e a própria construtora solicita o rompimento do contrato, situação em que ocorre a resolução do contrato.
É importante salientar que o comprador que a lei do distrato se refere é o comprador final que está na condição de consumidor.
Compradores com perfil de investidor ou fundos de investimento não gozam das mesmas proteções que os consumidores.
O DIREITO DE ARREPENDIMENTO NO DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Além do distrato e da resolução por inadimplência do comprador a lei do distrato, inspirada no CDC, trouxe também a possibilidade do direito de arrependimento.
Caso o comprador efetue a aquisição do imóvel fora do estabelecimento comercial da construtora ele pode se retratar em até sete dias.
Neste caso, o comprador receberá integralmente o pagamento que efetuou, incluindo a comissão de corretagem.
O direito de arrependimento é importante para remediar situações em que o comprador efetuou a aquisição de imóvel na planta por impulso ou descobriu que o negócio não é tão extraordinário quanto lhe foi anunciado no momento da venda.
Não custa lembrar que esse prazo de sete dias é improrrogável.
Caso o comprador não exerça o seu direito de arrependimento dentro dos sete dias, para desfazer a relação contratual com a construtora terá que recorrer ao distrato de imóvel e arcar com o pagamento das penalidades.
QUAIS SÃO AS PENALIDADES EM CASO DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL?
Seja em um distrato de compra e venda de imóvel ou em uma resolução do contrato por inadimplência do comprador, a construtora poderá reter parte dos valores que já foram pagos pelo consumidor a título de multa.
Vejamos as penalidades de acordo com cada contexto:
A) QUANDO O COMPRADOR AINDA NÃO RECEBEU O IMÓVEL
Se acaso a ruptura do contrato ocorrer antes da entrega do imóvel a construtora/loteadora poderá:
- Ficar com a integralidade do valor da comissão de corretagem;
- Reter até 25% da quantia paga.
B) QUANDO O IMÓVEL JÁ FOI DISPONIBILIZADO PARA O COMPRADOR
Se acaso o apartamento ou o lote já tiver sido disponibilizado para o comprador, a construtora/loteadora poderá:
- Ficar com a integralidade do valor da comissão de corretagem;
- Reter até 25% da quantia paga;
- Exigir o pagamento dos impostos incidentes sobre o imóvel;
- Exigir o pagamento das cotas de condomínio;
- Descontar 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato (e não do valor que já foi pago) pela fruição do imóvel;
- Cobrar o pagamento de demais encargos incidentes sobre o imóvel e previstos no contrato.
C) QUANDO A CONSTRUTORA ADOTA O REGIME DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Quando a construtora adota o regime do patrimônio de afetação as mesmas regras são aplicadas, seja no contexto do tópico A (quando o imóvel ainda não foi entregue) ou no contexto do tópico B (quando o imóvel já foi entregue ou disponibilizado).
Assim sendo, o que muda é que o percentual da multa que nos casos acima é de até 25%, quando o patrimônio do empreendimento estiver afetado a construtora poderá reter até 50% do valor pago pelo comprador a título de multa.
O QUE É O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO?
O patrimônio de afetação é um regime jurídico que permite que a construtora separe os bens que são do patrimônio dela, dos bens que são do patrimônio dos compradores.
Essa separação permite que em caso de recuperação judicial ou falência da construtora os bens dos compradores não sejam utilizados para o pagamento dos demais credores (bancos, fornecedores, empresas terceirizadas, funcionários, fisco, etc).
Assim, todo o valor que for pago pelos compradores deverá ser efetivamente investido no empreendimento adquirido.
E tudo isso será fiscalizado por uma comissão formada pelos próprios compradores.
QUAL O PRAZO QUE A CONSTRUTORA TEM PARA DEVOLVER OS VALORES PAGOS?
Se a construtora adotar o regime do patrimônio de afetação ela deverá fazer a restituição dos valores em até 30 dias após a expedição do habite-se.
Já nos casos em que a construtora não adota o regime do patrimônio de afetação a restituição será feita em até 180 dias após o rompimento do contrato.
É importante salientar que a restituição será feita em uma única parcela e a devolução ocorrerá já com o desconto das penalidades.
EXISTE ALGUMA HIPÓTESE DO COMPRADOR NÃO PAGAR A MULTA?
Sim! O consumidor que der causa ao rompimento do contrato poderá ficar isento do pagamento da multa caso encontre outro comprador para substituí-lo.
Mas o novo comprador precisa ter capacidade econômica e financeira para assumir as obrigações contratuais.
Portanto, se você precisa fazer o distrato considere a possibilidade de encontrar um novo comprador para evitar o pagamento da multa.
O QUE OCORRE SE A CONSTRUTORA ATRASAR A ENTREGA DO IMÓVEL?
Primeiramente é importante dizer que o prazo de entrega do imóvel deve constar de forma expressa no contrato.
A construtora só estará em atraso se exceder o prazo contratual mais o prazo de tolerância.
O artigo 43-A da Lei 4.591/1964 colocou um fim na polêmica sobre o prazo de tolerância de 180 dias.
Agora a construtora poderá definir um prazo de tolerância de até 180 dias e só estará em atraso após o término desse prazo.
Em caso de atraso na entrega do imóvel o comprador tem duas opções:
- Solicitar a resolução do contrato por inadimplência da construtora, recebendo em até 60 dias o valor integralmente pago (devidamente corrigido) e a multa contratual por atraso.
- Caso o cliente ainda tenha interesse em ficar com o imóvel, apesar do atraso, ele receberá a título de indenização 1% do valor efetivamente pago, corrigido monetariamente, para cada mês em que a construtora permanecer em atraso.
Aliás, é importante mencionar que a lei do distrato não trata sobre os outros direitos do consumidor em caso de atraso na entrega do imóvel.
Portanto, fazemos questão de lembrar que o comprador prejudicado pelo atraso na entrega do imóvel também pode requerer a indenização pelos lucros cessantes, indenização por danos materiais e a indenização por danos morais (quando cabível).
A LEI DO DISTRATO TAMBÉM SE APLICA AOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FIRMADOS COM O BANCO?
Os contratos de financiamento imobiliário não estão sujeitos às regras da nova lei do distrato.
Precisamos considerar que quando um comprador recorre ao financiamento bancário, o banco concederá o crédito para o comprador (mutuário) e pagará o valor a ser financiado para a construtora.
Portanto, depois de assinado o contrato de financiamento com o banco não pode o consumidor realizar o distrato de imóvel.
Afinal, a construtora já recebeu integralmente o valor do imóvel e o comprador, na condição de mutuário, já está com a posse do imóvel.
Precisamos lembrar também que geralmente as instituições financeiras utilizam a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia do contrato.
Portanto, em caso de atraso, o banco vai proceder com a intimação do devedor para que realize o pagamento dos valores em atraso, sob pena do banco consolidar a propriedade e levar o imóvel para leilão.
Em alguns casos específicos, e geralmente em financiamentos mais antigos, os bancos também podem utilizar a garantia real da hipoteca.
Sendo assim, depois que o contrato foi assinado, não pode o comprador desistir do financiamento.
A LEI DO DISTRATO E O QUADRO RESUMO
Uma conquista muito importante para os compradores foi a obrigação que a construtora tem de colocar um quadro resumo logo no início do contrato contendo as principais obrigações e os ônus que recaem sobre o consumidor.
Considero esse um avanço muito importante para a transparência nos contratos imobiliários.
Afinal, muitos consumidores celebravam o contrato sem saber exatamente quanto estariam pagando ao longo dos anos.
Qual o índice utilizado na correção monetária e o sistema de amortização.
Muito menos em que cartório o empreendimento estava registrado.
Para saber todas as informações, que necessariamente devem constar no quadro-resumo do contrato, confira o artigo 35-A da Lei 4.591/1964.
Caso o comprador verifique no quadro resumo do seu contrato que estão ausentes algumas das informações exigidas pelo artigo 35-A, ele poderá notificar a construtora para que dentro de 30 dias inclua essas informações no contrato.
Se acaso a construtora não sanar as omissões dentro do prazo de 30 dias o comprador poderá rescindir o contrato.
O COMPORTAMENTO DO MERCADO DIANTE DA LEI DO DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Logo depois da lei do distrato o mercado tem se comportado dentro de outra dinâmica.
Em primeiro lugar, algumas construtoras já estão definindo prazos de 16 e 18 meses para a conclusão das obras.
Um dos motivos para que Isso ocorra é que em caso de distrato após a disponibilização do imóvel o comprador terá que assumir uma quantidade maior de penalidades, que antes eram custeadas pelas construtoras.
Portanto, as obras tendem a ficar mais céleres visando reduzir riscos e custos.
Em segundo lugar, é a adoção do patrimônio de afetação.
Desde sua regulamentação em 2004 o patrimônio de afetação tem sido um regime jurídico que vem sendo utilizado muito timidamente pelas construtoras.
Contudo, nos empreendimentos que utilizarem o patrimônio de afetação, a construtora poderá reter até 50% dos valores pagos pelos compradores em caso de distrato.
Assim, proporcionando uma nítida vantagem econômica para as construtoras.
Apesar disso, tenho percebido que muitas construtoras e loteadoras ainda não adequaram os contratos dentro das exigências da nova lei do distrato.
Ao elaborar um contrato transparente e em sintonia com a lei e a jurisprudência, as construtoras poderão proceder com os distratos e impasses jurídicos de forma administrativa.
Ou seja, trazendo uma economia de recursos com a redução dos processos judiciais.
Contudo, em casos de onerosidade excessiva e de desequilíbrio contratual certamente os compradores promoverão ações judiciais.
Já para os compradores o ideal é que façam um planejamento financeiro adequado, pois em caso de distrato ou inadimplência podem perder até 50% dos valores pagos.
Por isso, antes de assinarem o contrato é importante que recorram a uma assessoria jurídica imobiliária para ter certeza que o referido instrumento está de acordo com as exigências legais.
Você conseguiu entender como funciona o distrato de compra e venda de imóvel? Deixe o seu comentário!
A alienação fiduciária de imóvel é uma garantia muito utilizada para quem pretende recorrer ao financiamento imobiliário ou para quem pretende parcelar a aquisição do imóvel diretamente com a construtora.
O grande problema é que os bancos, consórcios, construtoras e loteadoras, na grande maioria das vezes, não vão lhe explicar o que é a alienação fiduciária de imóvel.
Também não vão apontar todos os riscos que você assume ao celebrar o contrato.
Sabendo disso, nossa proposta é esclarecer o mínimo que você precisa conhecer antes de considerar comprar um bem com a alienação fiduciária de imóvel.
O QUE É A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL?
A alienação fiduciária é uma garantia que transfere a propriedade de determinado bem imóvel para o credor até que ocorra a quitação da dívida por parte do devedor.
Deste modo, a alienação fiduciária de imóvel assegura ao credor (geralmente, o banco, a construtora ou loteadora) a possibilidade de vender o imóvel para terceiro na intenção de obter o pagamento da dívida em razão do inadimplemento do comprador.
Para que a alienação fiduciária seja constituída é necessário que o credor leve o contrato até o Cartório de Registro de Imóveis e solicite o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel. Seguindo a determinação do artigo 23 da Lei 9.514/1997.
COMO FUNCIONA A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NA PRÁTICA? EXEMPLO:
Vamos imaginar uma situação hipotética em que Ana esteja vendendo seu apartamento por R$ 300.00,00 (trezentos mil reais).
E que Pedro está interessado em comprar o imóvel de Ana para residir com sua família.
Mas Pedro não dispõe integralmente dos recursos necessários para comprar o imóvel.
Diante disso, Pedro vai até o banco solicitar crédito imobiliário para adquirir o apartamento pretendido.
O banco vai proceder com uma avaliação do perfil financeiro de Pedro para saber se ele possui capacidade econômica para arcar com o financiamento.
Em seguida, o banco irá analisar uma série de documentos e certidões do imóvel para ter certeza que o apartamento está em situação de regularidade.
Com a aprovação da proposta o banco irá liberar o crédito pretendido.
Mas Pedro terá que pagar um percentual a título de entrada e o banco pagará o restante do valor.
Após a assinatura do contrato e o pagamento da entrada o banco irá realizar o pagamento para Ana e Pedro receberá o imóvel.
Uma vez que Ana já recebeu integralmente o pagamento pelo imóvel e Pedro já está com a posse do apartamento o banco precisa se certificar de que terá alguma garantia caso Pedro não honre com o pagamento das parcelas do financiamento.
É neste momento que entra a alienação fiduciária de imóvel, pois Pedro irá receber o imóvel e poderá usá-lo para residir com sua família.
Mas o proprietário do imóvel será o banco que concedeu o crédito.
A propriedade só será transferida para Pedro quanto ele pagar todas as parcelas do financiamento ou quitar o saldo devedor.
Assim, Pedro (devedor fiduciante) terá a posse direta do imóvel e o banco (credor fiduciário) terá a posse indireta.
O QUE ACONTECE SE EU ATRASAR O PAGAMENTO DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA?
Quando o devedor atrasa as parcelas do financiamento o banco solicita ao Cartório de Registro de Imóveis que intime o devedor para efetuar o pagamento das parcelas em atraso e dos encargos contratuais no prazo de 15 dias.
Os contratos devem trazer um prazo de carência para que o devedor efetue o pagamento antes que o banco proceda com a intimação via cartório.
Em muitos contratos após o atraso consecutivo de duas ou três parcelas (em média de 60/90 dias) o banco ou a construtora já providencia a intimação.
Transcorrido o prazo de 15 dias sem que devedor pague as parcelas em atraso e os encargos a propriedade será consolidada em nome do credor.
Sendo assim, em até 30 dias o banco deverá promover leilão público para a venda do imóvel.
Após a consolidação da propriedade em nome do credor o devedor possui apenas a preferência na arrematação do imóvel, devendo arcar com o pagamento do preço da dívida.
Não sei você, mas eu acho que se o devedor não conseguiu pagar as parcelas em atraso, dificilmente terá os recursos necessários para quitar a dívida integralmente.
Nesse sentido, acarretando na perda do imóvel e consequentemente (na maioria dos casos) perdendo tudo o que pagou.
RECOMENDAÇÕES PARA VOCÊ NÃO CORRER O RISCO DE PERDER O IMÓVEL EM LEILÃO
Antes de celebrar o contrato faça um planejamento financeiro para ter a convicção de que as parcelas do financiamento vão caber no seu orçamento.
É interessante que a prestação do imóvel não comprometa mais do que 20 ou 30% do seu orçamento mensal.
Se o pagamento for realizado diretamente com a construtora é comum que ocorra também a cobrança de parcelas intercaladas.
As parcelas intercaladas podem ser cobradas anualmente, semestralmente ou em periodicidade menor (por isso, leia atentamente o contrato).
Diante disso, é fundamental se planejar financeiramente para realizar o pagamento das prestações intercaladas, que são consideravelmente mais onerosas.
Também é fundamental conhecer os métodos de amortização utilizados pelos bancos nos contratos de financiamento imobiliário, pois as parcelas sofrerão alterações durante a vigência do contrato.
Ou seja, as parcelas podem ser cobradas de forma decrescente, crescente ou fixa.
Com a nova lei dos distratos os contratos firmados com as construtoras devem apresentar no quadro resumo do contrato o sistema de amortização utilizado.
Também fique atento a evolução das parcelas e o impacto financeiro que isso trará a médio e longo prazo para o seu orçamento.
Nós sabemos que a situação financeira das pessoas pode mudar ao longo do tempo e via de regra os contratos de financiamento duram várias décadas.
Portanto, é indispensável ter uma reserva financeira com pelo menos o valor médio de três prestações mensais para pagar as parcelas do financiamento em caso de imprevistos financeiros.
Para não correr o risco de esquecer o pagamento das parcelas recomendo que sempre pague o boleto do financiamento primeiro que os das demais despesas.
O que você achou das recomendações? Está pensando em comprar um imóvel com alienação fiduciária em garantia? Deixe seu comentário!
É comum muitas pessoas ficarem com dúvida se comprar um imóvel na planta vale a pena.
Já escutamos tantos relatos de compradores que tiveram problemas ou perderam dinheiro ao adquirir um apartamento na planta que seria estranho não ter nenhuma desconfiança.
Por isso, você precisa ter em mente que existem basicamente dois grupos de pessoas que compram imóveis na planta.
O primeiro grupo é formado por investidores experientes.
Eles conhecem os segredos por trás das aquisições mais vantajosas, sabem lidar muito bem com os riscos e sempre possuem regras para orientar suas decisões quando estão comprando um apartamento na planta.
Ou seja, investidores compram imóveis na planta com a finalidade de revendê-los após certa valorização ou alugá-los.
Em resumo, obter outras fontes de renda.
O segundo grupo é formado por consumidores finais.
Pessoas que pretendem comprar o imóvel com a finalidade de residir.
Neste segundo grupo estão as pessoas:
- Que querem sair do aluguel;
- Noivos que logo mais vão se casar;
- Também existem famílias que pretendem ir para um imóvel maior, em razão da chegada de um novo membro;
- Profissionais que se mudaram para diminuir o tempo de deslocamento até o trabalho.
De cara podemos perceber que para o grupo de investidores as razões para comprar um imóvel na planta são mais racionais e baseadas em números, além de certa perspectiva do mercado.
Já para o grupo de consumidores o imóvel na planta está sempre atrelado a realização de um sonho ou conquista de uma meta. O que faz com que os aspectos emocionais influenciem diretamente na decisão de compra.
Independente de qual grupo você esteja inserido vou compartilhar algumas regras, princípios e recomendações para que você tenha condições de avaliar quando comprar imóvel na planta vale a pena.
VANTAGENS DE ADQUIRIR IMÓVEL NA PLANTA
Além da vantagem óbvia de receber um imóvel novo, existem outras vantagens que tornam a compra de imóvel na planta um negócio atrativo, são elas:
A) MENOR PREÇO:
Se compararmos a aquisição do imóvel ainda na planta e após a sua conclusão, naturalmente o preço tende a ser menor se adquirido ainda na planta.
Afinal, todos os adquirentes estão assumindo o risco do negócio com a construtora.
Mas é preciso enfatizar que existem imóveis usados, maiores e mais bem localizados que podem sair pelo mesmo preço que um imóvel novo na planta.
Neste artigo eu explico os documentos e cuidados necessários para quem pretende comprar um imóvel usado.
B) POTENCIAL DE VALORIZAÇÃO
Certamente este é o ponto que atrai a maioria dos investidores.
Comprar um imóvel ainda na planta, antes mesmo das obras terem se iniciado é uma boa oportunidade para quem enxerga o potencial de desenvolvimento do entorno e sabe que dentro de alguns anos o empreendimento certamente será bem mais valorizado.
C) UM DOS MOTIVOS PELOS QUAIS A COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA VALE A PENA: O REGISTRO EM CARTÓRIO
Estima-se que mais da metade dos imóveis no Brasil estão em situação de irregularidade.
Assim, entre as irregularidades podemos citar os imóveis sem escritura ou imóveis que possuem escritura, mas não foram levados a registro.
As construções e reformas em áreas ilegais ou em desconformidade com as exigências do Município. Entre outras…
Ao passo que os imóveis adquiridos na planta fogem dessa realidade, pois eles são entregues aos compradores com toda a documentação em ordem. Com escritura e registro no cartório de imóveis.
Tornando o imóvel bem mais atrativo para revenda, além de facilitar a obtenção de crédito junto às instituições financeiras, já que os bancos realizam um rigoroso processo envolvendo a análise da documentação do imóvel antes de conceder o crédito.
D) PERSONALIZAÇÃO DO IMÓVEL
Quando alguém compra um imóvel na planta, essa pessoa está comprando o projeto que foi apresentado pela construtora com os atributos daquele empreendimento.
Afinal, a aquisição de imóvel na planta é aquisição de objeto futuro.
Como o empreendimento ainda está no papel, existem construtoras que oferecem a possibilidade de personalização do imóvel para atender as exigências do cliente.
Portanto, o cliente pode propor a customização de determinados cômodos e a utilização de certos materiais considerando suas preferências pessoais.
Gerando a sensação para o cliente de que recebeu o imóvel pronto para morar.
AVALIANDO OS RISCOS
É possível que a principal razão pela qual você esteja se perguntando se comprar um imóvel na planta vale a pena são os riscos.
Abaixo relaciono os principais riscos que existem ao comprar um imóvel na planta:
A) ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
Infelizmente os atrasos na entrega do imóvel são mais frequentes do que deveriam.
Ou seja, acabam prejudicando os planos de quem pretende se mudar, alugar ou vender o imóvel que foi comprado na planta.
Esse é um problema bem grave e que prejudica a relação de confiança estabelecida entre o comprador e a construtora. Mas existem medidas que precisam ser tomadas para resguardar os interesses do comprador.
B) VÍCIOS E DEFEITOS CONSTRUTIVOS
Transcorrido alguns meses após a entrega do imóvel os compradores começam a perceber rachaduras, infiltrações, entupimentos nas tubulações, etc.
Essas situações configuram vícios ou defeitos construtivos que acabam exigindo a tomada de providências por parte dos compradores e do condomínio que deverá solicitar os reparos a construtora.
C) EMPREGO DE MATERIAL DE BAIXA QUALIDADE
Com o objetivo de maximizar o lucro, algumas construtoras acabam adquirindo materiais de construção de qualidade questionável que irá nitidamente comprometer o resultado estético e provocar o deterioramento precoce dos imóveis.
Esse problema além de afetar a percepção de valor do imóvel, acaba trazendo custos para o condomínio que logo mais terá que solicitar cotas extraordinárias dos condôminos para a realização de reparos e reformas.
Nesse sentido, para ter certeza que a construtora está atendendo ao padrão mínimo de qualidade e segurança exigido para o empreendimento proposto no projeto, certifique-se de que ela está seguindo as orientações da ABNT NBR 15.575 de 2013.
D) CONSTRUTORA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
Como o prazo para a conclusão das obras geralmente costuma levar alguns anos (de 18 a 36 meses) entre a assinatura do contrato e a efetiva entrega do imóvel o comprador pode ser surpreendido com a notícia de que a construtora entrou em recuperação judicial.
O principal efeito da recuperação judicial é que as obras tendem a ficar totalmente paralisadas, por falta de recursos da construtora ou serem realizadas em um ritmo muito incompatível com o esperado.
Nesse hiato, os compradores ficam na incerteza se a construtora terá condições efetivas de concluir o empreendimento.
VEREDITO: IMÓVEL NA PLANTA VALE A PENA? SIM! MAS VOCÊ PRECISA SEGUIR ALGUMAS RECOMENDAÇÕES…
Apesar de todos os riscos mencionados, comprar imóvel na planta vale a pena sim!
É um investimento que pode trazer um retorno interessante e proporcionar boas condições de moradia se o comprador analisar racionalmente o potencial de valorização, o preço, a localização, o entorno e as facilidades com o financiamento de imóvel na planta.
Mas, mesmo assim, observar esses aspectos não são o suficiente.
Por isso, vou compartilhar algumas recomendações que são seguidas por investidores experientes e profissionais do mercado imobiliário.
A) ADQUIRA IMÓVEIS DE CONSTRUTORAS COM PRESENÇA REGIONAL OU NACIONAL
Pequenas e médias construtoras que atuam em um único estado são mais sensíveis às oscilações do mercado e podem fechar às portas.
Portanto, adquira imóveis na planta de construtoras que possuem negócios em mais de um estado, ou seja, que possuam no mínimo presença regional ou presença nacional.
As grandes construtoras, por possuírem vários empreendimentos, que atendem diversos perfis de clientes, conseguem obter uma maior diversificação das receitas e com isso diminuem os riscos de sofrer prejuízos financeiros em determinados mercados locais.
Além disso, as grandes construtoras possuem estruturas mais robustas para lidar com crises, sem que isso tenha que afetar os negócios já estabelecidos com seus clientes.
B) PREFERENCIALMENTE CELEBRE O CONTRATO COM CONSTRUTORAS QUE ADOTAM O REGIME DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
O regime do patrimônio de afetação visa separar o patrimônio da construtora do patrimônio que foi adquirido pelos compradores.
Sendo assim, se a construtora entrar em processo de falência, o patrimônio destinado aos compradores não poderá ser penhorado para o pagamento dos demais credores.
Além disso, todo recurso pago pelos compradores será efetivamente investido no empreendimento.
Isso evita que a construtora utilize o dinheiro arrecadado em um empreendimento para lançar outro empreendimento e ficar “tapando” gargalos financeiros de outras obras que já estão em estágios mais avançados.
Mantendo aquela velha lógica de lançar o empreendimento ABC para levantar recursos para o empreendimento XYZ que já está com as obras em andamento.
Cada centavo que você pagar deverá ser efetivamente investido no imóvel que você comprou. E tudo isso precisa estar devidamente registrado em livros contábeis.
Outra vantagem do patrimônio de afetação é que será instituída uma comissão formada pelos compradores (adquirentes) que fiscalizará periodicamente o andamento das obras e a correta destinação dos recursos pagos.
C) CONSULTE OS PROCESSOS JUDICIAIS CONTRA A CONSTRUTORA ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL NA PLANTA
Independente do nível de eficiência e excelência de uma construtora, ela sempre terá processos judiciais.
Portanto, consulte os processos judiciais dos últimos anos contra a construtora e identifique qual é a postura dela.
A construtora costuma fazer acordos?
Os acordos celebrados, foram cumpridos?
Em caso de condenação a construtora pagou a indenização ou restituiu os valores para os clientes?
Sei que ninguém compra um imóvel na planta já pensando em acionar judicialmente a construtora.
Mas se em algum momento essa medida for necessária é preciso saber como a construtora se comportará. Afinal, é o seu dinheiro que está em jogo.
Certa vez, atendi uma cliente que queria realizar uma negociação com uma loteadora para obter um distrato amigável.
Como a loteadora não deu nenhum retorno, começamos a avaliar a possibilidade de ingressar com uma ação judicial.
Antes de ingressar com a ação, analisei o número de processos contra essa loteadora nos últimos 12 meses.
Além de descobrir a existência de centenas de processos, notei que todas as ações em que a loteadora foi condenada, ela não pagava voluntariamente o valor das condenações.
Então os juízes determinavam o bloqueio judicial dos valores das contas da loteadora.
Mas ela não estava mais movimentando dinheiro nas contas vinculadas ao seu CNPJ.
O resultado era que nenhum comprador recebia os valores das condenações, mas a loteadora continuava vendendo normalmente seus lotes e a equipe comercial estava sempre pronta para atender novos clientes.
Já pensou ter que ingressar com uma ação na justiça em razão do atraso na entrega do imóvel para obter a devolução dos valores que você pagou ao longo de 36 meses e descobrir que a construtora está “sem recursos”, mas as operações comerciais estão funcionando normalmente?
D) AVALIE A OPINIÃO DE OUTROS CLIENTES PARA SABER SE COMPRAR IMÓVEL NA PLANTA VALE A PENA
É natural que a construtora que você pretende comprar o imóvel na planta já tenha lançado, construído e entregue outros empreendimentos.
Portanto, recomendo que verifique as avaliações dos clientes na página do Facebook da empresa.
Veja os comentários dos clientes nos posts do Instagram.
Pesquise se existem muitas reclamações no Reclame Aqui e quais as soluções ofertadas pela empresa.
Também pesquise por comentários na página do Google Meu Negócio da empresa.
E pesquise por notícias com o nome da construtora/loteadora para saber se ela está ou esteve envolvida em alguma polêmica nos últimos meses que possa impactar negativamente nas vendas.
Em todos esses canais o que os clientes e a mídia falam?
Os empreendimentos anteriores foram entregues no prazo?
O que os clientes dizem a respeito dos materiais utilizados nas construções?
A construtora costuma responder às reclamações e avaliações dos clientes?
A construtora disponibiliza vários canais de atendimento? É fácil falar com alguém do setor comercial, do setor financeiro e do setor jurídico?
E) O CONTRATO DEVE TRAZER A POSSIBILIDADE DE DISTRATO E ESTAR EM CONFORMIDADE COM A LEI E A JURISPRUDÊNCIA
São muitas as construtoras que no contrato de promessa de compra e venda não colocam cláusulas que tratam sobre o distrato.
Omitem essa possibilidade e apenas incluem cláusulas sobre a resolução do contrato em caso de inadimplência do comprador.
Essas cláusulas costumam ter multas, muitas vezes desproporcionais, e a retenção de um percentual dos valores pagos pelo comprador acima do legalmente permitido.
Neste artigo escrevi sobre as mudanças que a lei dos distratos trouxe para os contratos celebrados com as construtoras.
Nele você vai entender as consequências jurídicas para quem precisa realizar o distrato do imóvel, as garantias para os compradores e os percentuais máximos de retenção a título de multa contratual.
Portanto, não assine o contrato, sem antes ter o apoio de uma assessoria jurídica imobiliária.
Além da possibilidade do distrato, o contrato pode conter a aplicação de índices indevidos, juros abusivos, multas desproporcionais e obrigações onerosas para o consumidor.
O contrato precisa estar em conformidade com a legislação em vigor e com o entendimento dos Tribunais Superiores.
Qualquer coisa diferente disso é passível de anulação e revisão judicial.
Não assine o contrato, sem que o seu advogado imobiliário lei todas as cláusulas e lhe enviei um parecer contendo as considerações pertinentes.
E você acha que comprar imóvel na planta vale a pena? Já segue ou pretende seguir alguma das recomendações deste artigo? Deixe seu comentário!
Tenho visto muitas pessoas sofrendo prejuízos financeiros e até mesmo enfrentando processos judiciais por que não avaliaram adequadamente os documentos para compra de imóvel.
É verdade que várias transações são bem sucedidas, mas tantas outras acabam fracassando em razão de fraudes, omissões e vedações legais.
- Seja porque alguém comprou um imóvel e depois descobriu que o bem estava envolvido em uma disputa feroz entre os herdeiros em um processo de inventário;
- Ou quando tentam vender um imóvel por um preço bem atrativo, mas esse mesmo bem já foi vendido para tantas outras pessoas diferentes;
- E ainda quando utilizam documentos e certidões falsas para efetuar a transação.
Visando evitar esses riscos, trago neste artigo a relação dos documentos para compra de imóvel e as cautelas que todo mundo precisa ter antes de fechar o negócio.
Neste texto vou tratar sobre a documentação e os cuidados para quem pretende comprar um imóvel usado.
Para conhecer os cuidados na aquisição de imóvel na planta, recomendo a leitura deste artigo que escrevi.
ANTES DE ANALISAR OS DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMÓVEL…
Antes de falar propriamente sobre a documentação para a compra e venda de imóveis eu gostaria de dar uma dica que vai auxiliar bastante na transação e ajudar a prevenir dores de cabeça.
Tenha uma pasta (física ou digital) para guardar toda a documentação do imóvel.
Essa pasta vai facilitar a consulta, o armazenamento e a organização dos documentos.
Se no futuro você pensar em vender o imóvel essa pasta vai viabilizar a transação.
Surgindo algum problema jurídico durante a compra ou venda do imóvel tenha certeza que o seu advogado imobiliário precisará analisar os documentos presentes nesta pasta.
Já atendi clientes que passaram mais de 20 dias procurando todos os documentos do imóvel, retardando a execução da solução jurídica que iria resolver o problema deles.
Uma simples pasta resolveria essa questão.
Portanto, guarde todos os arquivos, certidões, plantas, recibos e comprovantes relacionados ao imóvel nesta pasta.
CERTIDÕES DO VENDEDOR
Para evitar fraudes (documentais e contra credores) é importante solicitar do vendedor ou dos vendedores a cópia dos seguintes documentos:
- CPF;
- RG;
- Certidão de nascimento (se solteiro);
- Certidão de casamento (se casado).
- E a certidão negativa do cartório de protestos em nome do vendedor.
Se o vendedor for casado é necessária a outorga conjugal, que nada mais é que a autorização do cônjuge para que se efetue a venda do imóvel.
Assim, também recomendo que avalie os mesmos documentos do cônjuge.
A CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL
Com a posse dos documentos do vendedor, o próximo passo é solicitar uma certidão de matrícula no cartório de imóveis.
Essa é uma das certidões para compra e venda de imóveis mais importantes.
É fundamental solicitar uma certidão de inteiro teor e ônus reais para uma análise mais completa.
Com a certidão de matrícula em mãos você vai verificar se a pessoa que está vendendo o imóvel de fato consta como proprietária do bem.
Em segundo lugar, verifique se existem gravames, restrições ou garantias em benefício de terceiros.
Já imaginou descobrir que o imóvel ainda é do banco em razão de uma alienação fiduciária ou que o proprietário não pode vender o imóvel em virtude de uma cláusula de inalienabilidade?
Assim, a análise da certidão de matrícula tem como objetivo descobrir essas e outras questões.
AVALIAR A EXISTÊNCIA DE DÍVIDAS É FUNDAMENTAL PARA QUEM VAI COMPRAR IMÓVEL USADO
Uma vez que você pretende comprar um imóvel usado, é preciso ter em mente que o vendedor pode omitir a existência de dívidas vinculadas ao bem.
Isto é, ao transferir o imóvel para o seu nome a responsabilidade pela regularização destas dívidas, passa a ser sua.
Portanto, é preciso consultar:
- Certidão negativa de tributos municipais: verifique se o IPTU já foi pago.
- A regularização das cotas condominiais: caso o imóvel esteja em um condomínio é preciso solicitar ao síndico ou a administradora uma certidão que comprove que a unidade que você pretende adquirir não está em situação irregular.
- Certidão negativa da SPU (Secretaria do Patrimônio da União): se o imóvel estiver localizado em área pertencente a União, como ocorre com os terrenos de Marinha, é indispensável solicitar uma certidão negativa da SPU para verificar se o laudêmio e o foro estão devidamente quitados.
PROCESSOS JUDICIAIS E AS CERTIDÕES PARA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Depois que você verificar se existem dívidas relacionadas ao imóvel é preciso avaliar a existência de processos judiciais com o objetivo de penhorar o bem para a regularização de débitos.
Acima de tudo, é importante obter certidões negativas na Justiça Estadual, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho para ter certeza que o vendedor ou o imóvel não são objeto de nenhum processo judicial.
Essas certidões evitam a desagradável surpresa de descobrir que:
- Existe uma ação de execução fiscal por dívidas de IPTU não adimplidas;
- O condomínio moveu uma ação de execução de cotas condominiais;
- Que existe um inventário judicial, o imóvel está na relação de bens e os herdeiros não concordam com a venda;
- O banco está movendo uma ação de execução hipotecária.
Obter essas certidões para a compra e venda de imóveis e averiguar a existência de processos judiciais é de fundamental importância.
A ANÁLISE DOS DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMÓVEL NÃO É O BASTANTE…
Depois de obter todas essas certidões e analisar os documentos para compra de imóvel existem grandes chances de que a transação ocorra de maneira segura.
Mas isso não é o bastante…
Precisamos entender que existem certas questões que não estão documentadas.
Desconfie de um imóvel que está sendo vendido por um preço muito abaixo do valor de mercado.
É natural que o vendedor ofereça um desconto caso esteja precisando levantar recursos.
Um desconto que seja significativamente abaixo do valor de mercado é um dos sinais para ficar em alerta.
Também é fundamental solicitar uma vistoria técnica no imóvel com o intuito de identificar possíveis vícios e defeitos ocultos.
Já imaginou descobrir que o imóvel possui goteiras e o mofo começa a surgir quando chove?
Visite o imóvel de dia e a noite. Durante os dias de semana e nos finais de semana.
Além disso, converse com os vizinhos para conhecer melhor o bairro e os estabelecimentos comerciais da vizinhança.
Descubra se a rua é tranquila ou mais agitada.
Também é importante saber se quando chove existem alagamentos nas redondezas.
Seja como for, conte sempre com a assessoria de um advogado imobiliário. Nem tudo está no papel e existem mecanismos jurídicos que precisam ser adotados para tornar a compra do imóvel segura.
Aliás, é muito importante fazer a aquisição dentro de um planejamento financeiro e patrimonial.
Muitas pessoas são levadas a crer que um simples contrato de compra e venda de imóvel já confere legalidade ao negócio, mas isso está muito longe de ser o mínimo necessário para formalizar a aquisição.
Gostou das sugestões sobre os documentos para compra de imóvel? Deixe seu comentário!
