Alienação Fiduciária de Imóvel: Conheça os Riscos Antes de Assinar o Contrato

A alienação fiduciária de imóvel é uma garantia muito utilizada para quem pretende recorrer ao financiamento imobiliário ou para quem pretende parcelar a aquisição do imóvel diretamente com a construtora. 

O grande problema é que os bancos, consórcios, construtoras e loteadoras, na grande maioria das vezes, não vão lhe explicar o que é a alienação fiduciária de imóvel.

Também não vão apontar todos os riscos que você assume ao celebrar o contrato.

Sabendo disso, nossa proposta é esclarecer o mínimo que você precisa conhecer antes de considerar comprar um bem com a alienação fiduciária de imóvel.

O QUE É A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL?

A alienação fiduciária é uma garantia que transfere a propriedade de determinado bem imóvel para o credor até que ocorra a quitação da dívida por parte do devedor.

Deste modo, a alienação fiduciária de imóvel assegura ao credor (geralmente, o banco, a construtora ou loteadora) a possibilidade de vender o imóvel para terceiro na intenção de obter o pagamento da dívida em razão do inadimplemento do comprador.

Para que a alienação fiduciária seja constituída é necessário que o credor leve o contrato até o Cartório de Registro de Imóveis e solicite o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel. Seguindo a determinação do artigo 23 da Lei 9.514/1997.

COMO FUNCIONA A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NA PRÁTICA? EXEMPLO:

Vamos imaginar uma situação hipotética em que Ana esteja vendendo seu apartamento por R$ 300.00,00 (trezentos mil reais).

E que Pedro está interessado em comprar o imóvel de Ana para residir com sua família. 

Mas Pedro não dispõe integralmente dos recursos necessários para comprar o imóvel.

Diante disso, Pedro vai até o banco solicitar crédito imobiliário para adquirir o apartamento pretendido. 

O banco vai proceder com uma avaliação do perfil financeiro de Pedro para saber se ele possui capacidade econômica para arcar com o financiamento.

Em seguida, o banco irá analisar uma série de documentos e certidões do imóvel para ter certeza que o apartamento está em situação de regularidade. 

Com a aprovação da proposta o banco irá liberar o crédito pretendido.

Mas Pedro terá que pagar um percentual a título de entrada e o banco pagará o restante do valor. 

Após a assinatura do contrato e o pagamento da entrada o banco irá realizar o pagamento para Ana e Pedro receberá o imóvel.

Uma vez que Ana já recebeu integralmente o pagamento pelo imóvel e Pedro já está com a posse do apartamento o banco precisa se certificar de que terá alguma garantia caso Pedro não honre com o pagamento das parcelas do financiamento. 

É neste momento que entra a alienação fiduciária de imóvel, pois Pedro irá receber o imóvel e poderá usá-lo para residir com sua família. 

Mas o proprietário do imóvel será o banco que concedeu o crédito. 

A propriedade só será transferida para Pedro quanto ele pagar todas as parcelas do financiamento ou quitar o saldo devedor. 

Assim, Pedro (devedor fiduciante) terá a posse direta do imóvel e o banco (credor fiduciário) terá a posse indireta.

O QUE ACONTECE SE EU ATRASAR O PAGAMENTO DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA?

Quando o devedor atrasa as parcelas do financiamento o banco solicita ao Cartório de Registro de Imóveis que intime o devedor para efetuar o pagamento das parcelas em atraso e dos encargos contratuais no prazo de 15 dias.

Os contratos devem trazer um prazo de carência para que o devedor efetue o pagamento antes que o banco proceda com a intimação via cartório. 

Em muitos contratos após o atraso consecutivo de duas ou três parcelas (em média de 60/90 dias) o banco ou a construtora já providencia a intimação. 

Transcorrido o prazo de 15 dias sem que devedor pague as parcelas em atraso e os encargos a propriedade será consolidada em nome do credor.

Sendo assim, em até 30 dias o banco deverá promover leilão público para a venda do imóvel.

Após a consolidação da propriedade em nome do credor o devedor possui apenas a preferência na arrematação do imóvel, devendo arcar com o pagamento do preço da dívida. 

Não sei você, mas eu acho que se o devedor não conseguiu pagar as parcelas em atraso, dificilmente terá os recursos necessários para quitar a dívida integralmente.

Nesse sentido, acarretando na perda do imóvel e consequentemente (na maioria dos casos) perdendo tudo o que pagou. 

RECOMENDAÇÕES PARA VOCÊ NÃO CORRER O RISCO DE PERDER O IMÓVEL EM LEILÃO

Antes de celebrar o contrato faça um planejamento financeiro para ter a convicção de que as parcelas do financiamento vão caber no seu orçamento. 

É interessante que a prestação do imóvel não comprometa mais do que 20 ou 30% do seu orçamento mensal. 

Se o pagamento for realizado diretamente com a construtora é comum que ocorra também a cobrança de parcelas intercaladas.

As parcelas intercaladas podem ser cobradas anualmente, semestralmente ou em periodicidade menor (por isso, leia atentamente o contrato).

Diante disso, é fundamental se planejar financeiramente para realizar o pagamento das prestações intercaladas, que são consideravelmente mais onerosas. 

Também é fundamental conhecer os métodos de amortização utilizados pelos bancos nos contratos de financiamento imobiliário, pois as parcelas sofrerão alterações durante a vigência do contrato. 

Ou seja, as parcelas podem ser cobradas de forma decrescente, crescente ou fixa.

Com a nova lei dos distratos os contratos firmados com as construtoras devem apresentar no quadro resumo do contrato o sistema de amortização utilizado. 

Também fique atento a evolução das parcelas e o impacto financeiro que isso trará a médio e longo prazo para o seu orçamento. 

Nós sabemos que a situação financeira das pessoas pode mudar ao longo do tempo e via de regra os contratos de financiamento duram várias décadas.

Portanto, é indispensável ter uma reserva financeira com pelo menos o valor médio de três prestações mensais para pagar as parcelas do financiamento em caso de imprevistos financeiros. 

Para não correr o risco de esquecer o pagamento das parcelas recomendo que sempre pague o boleto do financiamento primeiro que os das demais despesas.

O que você achou das recomendações? Está pensando em comprar um imóvel com alienação fiduciária em garantia? Deixe seu comentário!