Tenho visto muitas pessoas sofrendo prejuízos financeiros e até mesmo enfrentando processos judiciais por que não avaliaram adequadamente os documentos para compra de imóvel.
É verdade que várias transações são bem sucedidas, mas tantas outras acabam fracassando em razão de fraudes, omissões e vedações legais.
- Seja porque alguém comprou um imóvel e depois descobriu que o bem estava envolvido em uma disputa feroz entre os herdeiros em um processo de inventário;
- Ou quando tentam vender um imóvel por um preço bem atrativo, mas esse mesmo bem já foi vendido para tantas outras pessoas diferentes;
- E ainda quando utilizam documentos e certidões falsas para efetuar a transação.
Visando evitar esses riscos, trago neste artigo a relação dos documentos para compra de imóvel e as cautelas que todo mundo precisa ter antes de fechar o negócio.
Neste texto vou tratar sobre a documentação e os cuidados para quem pretende comprar um imóvel usado.
Para conhecer os cuidados na aquisição de imóvel na planta, recomendo a leitura deste artigo que escrevi.
ANTES DE ANALISAR OS DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMÓVEL…
Antes de falar propriamente sobre a documentação para a compra e venda de imóveis eu gostaria de dar uma dica que vai auxiliar bastante na transação e ajudar a prevenir dores de cabeça.
Tenha uma pasta (física ou digital) para guardar toda a documentação do imóvel.
Essa pasta vai facilitar a consulta, o armazenamento e a organização dos documentos.
Se no futuro você pensar em vender o imóvel essa pasta vai viabilizar a transação.
Surgindo algum problema jurídico durante a compra ou venda do imóvel tenha certeza que o seu advogado imobiliário precisará analisar os documentos presentes nesta pasta.
Já atendi clientes que passaram mais de 20 dias procurando todos os documentos do imóvel, retardando a execução da solução jurídica que iria resolver o problema deles.
Uma simples pasta resolveria essa questão.
Portanto, guarde todos os arquivos, certidões, plantas, recibos e comprovantes relacionados ao imóvel nesta pasta.
CERTIDÕES DO VENDEDOR
Para evitar fraudes (documentais e contra credores) é importante solicitar do vendedor ou dos vendedores a cópia dos seguintes documentos:
- CPF;
- RG;
- Certidão de nascimento (se solteiro);
- Certidão de casamento (se casado).
- E a certidão negativa do cartório de protestos em nome do vendedor.
Se o vendedor for casado é necessária a outorga conjugal, que nada mais é que a autorização do cônjuge para que se efetue a venda do imóvel.
Assim, também recomendo que avalie os mesmos documentos do cônjuge.
A CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL
Com a posse dos documentos do vendedor, o próximo passo é solicitar uma certidão de matrícula no cartório de imóveis.
Essa é uma das certidões para compra e venda de imóveis mais importantes.
É fundamental solicitar uma certidão de inteiro teor e ônus reais para uma análise mais completa.
Com a certidão de matrícula em mãos você vai verificar se a pessoa que está vendendo o imóvel de fato consta como proprietária do bem.
Em segundo lugar, verifique se existem gravames, restrições ou garantias em benefício de terceiros.
Já imaginou descobrir que o imóvel ainda é do banco em razão de uma alienação fiduciária ou que o proprietário não pode vender o imóvel em virtude de uma cláusula de inalienabilidade?
Assim, a análise da certidão de matrícula tem como objetivo descobrir essas e outras questões.
AVALIAR A EXISTÊNCIA DE DÍVIDAS É FUNDAMENTAL PARA QUEM VAI COMPRAR IMÓVEL USADO
Uma vez que você pretende comprar um imóvel usado, é preciso ter em mente que o vendedor pode omitir a existência de dívidas vinculadas ao bem.
Isto é, ao transferir o imóvel para o seu nome a responsabilidade pela regularização destas dívidas, passa a ser sua.
Portanto, é preciso consultar:
- Certidão negativa de tributos municipais: verifique se o IPTU já foi pago.
- A regularização das cotas condominiais: caso o imóvel esteja em um condomínio é preciso solicitar ao síndico ou a administradora uma certidão que comprove que a unidade que você pretende adquirir não está em situação irregular.
- Certidão negativa da SPU (Secretaria do Patrimônio da União): se o imóvel estiver localizado em área pertencente a União, como ocorre com os terrenos de Marinha, é indispensável solicitar uma certidão negativa da SPU para verificar se o laudêmio e o foro estão devidamente quitados.
PROCESSOS JUDICIAIS E AS CERTIDÕES PARA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
Depois que você verificar se existem dívidas relacionadas ao imóvel é preciso avaliar a existência de processos judiciais com o objetivo de penhorar o bem para a regularização de débitos.
Acima de tudo, é importante obter certidões negativas na Justiça Estadual, na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho para ter certeza que o vendedor ou o imóvel não são objeto de nenhum processo judicial.
Essas certidões evitam a desagradável surpresa de descobrir que:
- Existe uma ação de execução fiscal por dívidas de IPTU não adimplidas;
- O condomínio moveu uma ação de execução de cotas condominiais;
- Que existe um inventário judicial, o imóvel está na relação de bens e os herdeiros não concordam com a venda;
- O banco está movendo uma ação de execução hipotecária.
Obter essas certidões para a compra e venda de imóveis e averiguar a existência de processos judiciais é de fundamental importância.
A ANÁLISE DOS DOCUMENTOS PARA COMPRA DE IMÓVEL NÃO É O BASTANTE…
Depois de obter todas essas certidões e analisar os documentos para compra de imóvel existem grandes chances de que a transação ocorra de maneira segura.
Mas isso não é o bastante…
Precisamos entender que existem certas questões que não estão documentadas.
Desconfie de um imóvel que está sendo vendido por um preço muito abaixo do valor de mercado.
É natural que o vendedor ofereça um desconto caso esteja precisando levantar recursos.
Um desconto que seja significativamente abaixo do valor de mercado é um dos sinais para ficar em alerta.
Também é fundamental solicitar uma vistoria técnica no imóvel com o intuito de identificar possíveis vícios e defeitos ocultos.
Já imaginou descobrir que o imóvel possui goteiras e o mofo começa a surgir quando chove?
Visite o imóvel de dia e a noite. Durante os dias de semana e nos finais de semana.
Além disso, converse com os vizinhos para conhecer melhor o bairro e os estabelecimentos comerciais da vizinhança.
Descubra se a rua é tranquila ou mais agitada.
Também é importante saber se quando chove existem alagamentos nas redondezas.
Seja como for, conte sempre com a assessoria de um advogado imobiliário. Nem tudo está no papel e existem mecanismos jurídicos que precisam ser adotados para tornar a compra do imóvel segura.
Aliás, é muito importante fazer a aquisição dentro de um planejamento financeiro e patrimonial.
Muitas pessoas são levadas a crer que um simples contrato de compra e venda de imóvel já confere legalidade ao negócio, mas isso está muito longe de ser o mínimo necessário para formalizar a aquisição.
Gostou das sugestões sobre os documentos para compra de imóvel? Deixe seu comentário!